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大温楼市这么火 听听律师的建议怎么才能合法履行合约,合法交易?

购买房屋是一项重大决定,签订合同也是一个很严肃的法律行为。合同对双方都有约束力,不可以任意修改或取消合同,否则要付违约责任。Image result for lawyer real estate
 
(1) 签了房屋买卖合同,但拿不到银行贷款怎么办?
 
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大多数人买房是需要申请银行贷款的,而且许多人是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项,因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况。在这种情况下如何取消合同而又避免违约责任呢?

 

买主在购房合同中一定要加上一个条件条款(condition clause), 即允许买主在几天之内申请贷款,如果拿不到要求的贷款额度或利率标准,买主有权取消合同,所有定金退回买主,双方互不追究责任。
这个条款不包含在标准合同中,买主要根据自己的信贷能力把这个条款加入合同中,才能够给自己留一条退路,不至于因为拿不到贷款而违约。
同样,如果买卖任何一方在房屋交吉前要求某项条件必须满足,比如买主要求验房,或者是要先卖掉现住的房子才能买新房等等,那么双方一定要把各自的要求以条件形式明确写入合同,以备万一该条件达不到时,可以取消合同。
(2) 签了买房合同,卖主答应交吉前提供有关房屋的文件,如税单,防火证明等,可直到交吉前还没如约交出这些文件,买主有权以此理由拒绝交吉吗?
这个问题要看合同中卖主的责任是怎么规定的。 有两种可能,一: 条件条款(condition)形式,即规定卖主必须在某日前向买主提供某些文件,或完成某个事项,如果没有按时完成,则合同作废,定金如数退还。 二:保证条款 (warranty) 形式, 即卖主保证向买主提供某些材料,但没有明确规定买主有权取消合同。
在法律上这两种条款有完全不同的法律后果。条件条款:条件没满足时,合同自动作废。 保证条款:这时虽然卖方的保证没有完成,买方却没有当然取消和同的权利,买主应该按时交吉,但可以保留事后追究对方违约的责任,诉求合理的赔偿。也就是说,一方违约时,另一方并不当然有权中止合同。曾经有一个案件,卖主保证该房可以作为多套公寓合法出租,而事实上,交吉前卖主根本没有拿到可以合法出租的政府文件, 在这种情况下法官依然判买主必须履行合约,买下此房,然后再告对方赔偿损失。
因此签订合同时,一定要考虑清楚,各项条件必须写清楚, 最好请律师审阅一下合同。
(3)律师费
 
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不少朋友询问房产交易的律师费,大体上律师费分为几个部分
(a)律师代政府收的费用:最大一笔是房产交易税(LANDTRANSFER TAX),大约是房价的1%(多伦多地区),首次置业者如果购买新房 ,大多可以免交此费用。
(b)杂费:含产权调查费用,税务,水,电等调查费用等等。
(c)律师费: 由于不少费用难以确定,律师常常不能给顾客具体的费用。 为了方便顾客,我们律师楼对房屋买卖业务采取统一的收费标准: 买房:1100元 ---(含G.S.T.,一个银行贷款的律师费及所有其他费用,除了房产转让税,即 LANDTRANSFER TAX要另外付费) 卖房:750元 ---(所有费用,含G.S.T.)
(4) 房屋买卖双方可以请同一个律师吗?
一般情况下,房屋买卖双方最好请不同的律师,因为律师的责任是保护当事人的权益,而房屋买卖双方是有利益冲突的。尤其是在商业物业买卖,生意买卖中买卖双方一定要请不同的律师。如果情况单纯,房屋买卖双方也可以请同一个律师。
(5) 房屋买卖过程之中什么时候请律师?
最好在签合同前请律师审查一下合同,尤其是新房,Condon和Townhouse的买卖合同。新房买卖合同中常常会要求额外付一些费用,如公共道路建设费用,植树种草费用等等,有时可达一,二万元。Condon和Townhouse则可能出现管理费用,维修费用大幅攀升的情况。很多买主不了解这些情况,到交接时才发现,又不得不买。签合同前请律师看合同,至少可以做到心中有数。
(6)房屋买卖要给律师多少准备时间?
一般来讲,顾客在房屋买卖前,应至少提前三,四周(Closing Date前,即交吉日前)将所有文件交给律师。当然,越早越好。
在这里,特别提醒大家注意一个时间,即:Requisition Date。这是在房屋买卖合同中规定的一个产权调查期限。如果在此时间前律师完成房屋的产权调查,结果发现房屋产权方面有严重问题,那么可以据此做出不购买房屋的决定,买卖和约解除,订金退回。而如果在此时间后才发现产权有问题,或许不能中断交易,只能履行和约。某些时间律师也无法掌控,比如政府部门回复税务问题的文件一般需要二周时间。再如,银行核准贷款的文件,银行内部作业常常也要一,二周时间才能交到律师手中。
(7)关于mortgage
一般来讲,律师并不能代表利益有冲突的双方,但是在加拿大的房地产交易中,律师却同时代表银行与借贷买房的当事人。也因为如此,从理论上讲,律师并不方便对顾客mortgage出具太多的法律意见。一般情况下,最好是顾客自己和银行之间商谈好mortgage的条件,然后律师按照双方的协议出具法律文件,确保双方的利益,确保和约符合双方的要求。中国人常常只有一个mortgage,问题不大,假如有二,三个mortgage,就容易出问题。
(8)关于offer
目前多伦多房地产市场异常火爆,尤其是中,低价位的房屋市场,常常一有新盘上市,几个人争抢。但是,越是在这种时候,越要注意下offer时须考虑全面,以免留下隐患。如:房龄较长的旧屋,最好加入验房师验屋条款,又如:旧的 condo和townhouse,应当加入如下条款:预先审阅管理公司财务文件,否则或有管理费,修理费大幅攀升的情况而不知。因此建议先请律师审阅offer。
(9)关于订金
订金的数目最好少于一万元,因为一旦有纠纷,可入禀小额法庭,省时省力。否则,有可能诉求于安省法庭。那么法律费用昂贵,审理时间漫长,或得不偿失。新房情况比较复杂,更要注意。
(10)关于私下交易
私下进行的房地产交易(即不通过经纪,买卖双方自行成交的房地产交易),买卖双方最好请不同的律师,而且订金应该存于律师的信托账户中,也应该由律师起草合同,按正常程序进行,只有这样做,才能保障双方的利益。
(11)关于异地交易
一些密西沙加市的朋友,甚至远离多伦多市,居住安省其他地方的朋友来电询问,律师能否帮助他们处理房地产买卖事宜。大体上讲,大多伦多地区,York(Vaughan, Maple, Thonhill, Markham, Richmond hill, Aurora, Newmarket, Stouffville等), Peel(Mississauga, Brampton, Milto等),Durhan( Pickering, Ajax, Whitby, Oshawa等),我们律师完全可以办理。安省其他地区要看具体的城市和房地产交易的类别,一般来讲,自用住宅交易大多可以办理。
(12)关于新房交吉日
新房交吉日常常会有变动,大多数情况下是推迟交吉,因此购买新房者要注意计划好,以免出现麻烦。新房合同不少条款是保护开发商的权益的,推迟一定天数交房是法律所允许,即使超过规定天数,一些开发商还是会找到各种“合法”的理由不交房。如果市场好,甚至后退回订金,不交房。
(13)关于新房开发商的mortgage
一些新房的开发商会提供非常优惠mortgage,如果最终提供者是一家银行或金融公司,问题不大,而如果是开发商自己提供mortgage,就要注意一下,因为这种mortgage常常只有1-3年,然后购房者仍然要其他金融机构申请mortgage,到时万一申请不下来,问题就比较严重。
(14)关于新房合同条款
新房合同条款常常非常繁琐,而且不少条款是保护开发商的权益的,需要提醒朋友们注意的是,想要变更其中任何一条条款都会非常困难,从这个角度讲,选择有信誉的开发商最为重要。另外,新房合同条款常常使用大量的法律术语,一般情况下,律师不可能每一条都给以解释,只能是重点解释重要的条款。
(15)关于新房的附加费
开发商有时会在新房的合同中列明额外的附加费,如公共道路建设费,教育附加费等等,总数或有一,二万元。这是在房价以外的费用,需要注意一下。
(16)关于新房的楼花转让
一些楼盘,在建筑期内即开始销售,这时购买的单位,习称“楼花”,有一些人购买楼花后又将它转售出去,如果购买转售的楼花,就要仔细研究一下开发商销售合同中的相关条款,有些开发商在合同中明确规定不同意转售楼花,或规定开发商预售某个百分比,如70%后才允许楼花自由转售。
(17)关于土地转让税(LAND TRANSFER TAX)
对于购房者来说,安省政府收取的土地转让税是一笔不小的开支,此项费用大约是房价的1%左右。在交吉日前,买家必须将此费用交给律师,由律师交给安省政府。第一次买房而且是买新房的居民,有可能免去此费用,但上限是2000元,即土地转让税减去2000元,多出部分要缴,少则不退。另外,此项福利不可以和OHOSP(Ontario Home Ownership Savings Plan)合用,也就是说,已经购买了OHOSP的居民不能享有减免土地转让税的优惠。
(18)关于OHOSP(Ontario Home Ownership Savings Plan)
OHOSP是安省居民才可能享有的一种福利,符合条件者直接到银行购买。在房子交接前需要到银行申请取出这笔钱,银行批准后会发出一份三连张的表格,除了购房者填写一部分内容外,其中部分内容需要律师填写,签字,然后再交给银行,银行会将相关款项直接交给律师,作为购房款的一部分。
(19)关于“房产证”
在加拿大安省购买房地产,购房者不会获发类似中国大陆的“房产证”。如果房产位于多伦多市,买家也只能拿到一份“土地转让证”,
该证只能够证明卖家把该房转让给买家。如果房产位于密西沙加市或万锦市等地,则连这份“土地转让证”也没有,只有一份电脑打印出来的文件,上面有一个安省政府土地登记号码。事实上,最重要的是房产要在安省政府土地登记处登记,如果有疑问,可以随时去安省政府土地登记处查询。
(20)关于房屋改建问题
部分业主会将房屋改建,而安省政府对房屋改建有严格的审批制度,非法改建如果出现问题,不仅保险公司可能不会理赔,屋主还可能触犯刑律。购房者也要注意一下这个问题,注意卖家有无将房屋非法改建,如果有非法改建的情况,买家应该要求卖家回复房屋原状。业主如果想改建房屋,一定要申请改建许可证。具体情况可向注册建筑师查询。